Salg av bygg

Når du skal selge et bygg, er forhold til brann av økonomisk betydning. Regelverkets minimumskrav er dessverre ikke alltid innfridd, og det er vanlig at det gjenstår mangler og avvik som selger står ansvarlig for å rette. Risikoen begrenses ved å innfri opplysningsplikten og forestå entydig avhending av objektet slik at prospekt, salgsannonser og dokumentasjon samstemmer med virkeligheten.

Figur 2 under viser en tidslinje for ulike vurderinger og beslutninger underveis. På de neste sidene finner du sjekklister som heller ikke her er uttømmende. Hver sak er unik, og fordrer ulike kontrollområder. Vi har gitt likevel gitt mange eksempler.

Figur2

Ref.

Sjekkliste: Salg av bygg

Motivasjon

Ansvarlig fagområde

Regelverks-henvisninger

1A)

  1. Er det innebygde sikkerhetsmarginer i bygget som tillater høyere risikoklasse, flere personer eller mer lagret?
  2. Tillater reguleringsplanen annen bruk?
  3. Er bygget egnet til annen bruk?

Sprinkleranlegg kan ofte gi økt fleksibilitet ved at brannceller kan åpnes over flere plan, useksjonerte arealer kan være store osv.

Brannteknisk rådgiver

PBL §§ 12-1 - 12-15

1B)

Ofte er det gjennom årenes løp endret bruk i hele eller deler av byggverket. Dersom det ikke foreligger endringer i byggesak kan dagens situasjon være ulovlig.

Opplysningsplikten kan føre til økonomiske tap dersom selger ikke undersøker og opplyser om misforhold mellom dagens bruk og omsøkt situasjon.

   

2A)

Når megler har utarbeidet prospekt, må det gjennomgås for å avdekke avvik mellom objektet som presenteres og reell situasjon.

Megler har som regel egeninteresse i at objektet oppnår høy pris, og kan være fristet til å tone ned alvorlige forhold. Opplysningsplikten går på selger – så dette må selger være obs på!

 

Avhendingsloven (se kap 7.6)

2B)

Dersom prospekt eller salgsmøter hevder potensiell utvikling må det være mulig innenfor reguleringsplan og generelt regelverk.

Dersom prospektet ikke lovlig kan gjennomføres, må det varsles (helst aldri presenteres).

 

avhendingsloven (se kap 7.6)

2C)

  1. Er jevnlig kontroll av fagkyndigrapporter fremlagt?
  2. Er brannteknisk tilstandsanalyse fremlagt?

For å være ubestridt lovlig må oversikt over meldepliktige opplysninger fremlegges skriftlig som del av prospektet.

   

3A)

Enighet om doku-mentasjon som følger bygget er svært viktig. Lag en innholdsfortegnelse og overtakelsesprotokoll som sikrer at kjøper får det han har krav på, og at selger kan dokumentere at hele leveransen er utført.

Rekonstruksjon av bygningsdokumentasjon koster fort titusenvis, om ikke hundretusenvis av kroner. Å sjekke at leveransen er i tråd med avtale er verdifullt

   

3B)

Kontroll av kontrakt

Selger skal kjenne igjen objektet i salgskontrakten. Misvisende og feil opplysninger må fjernes eller rettes.

Selger

 

4 A)

Er overtakelsesprotokoll signert og mottatt (ref.3A)?

Løse tråder og uoverensstemmelser vedrørende hva som skal fremlegges av dokumentasjon, kan både skape hodebry og utløse kostnader.

Selger

 

4 B)

Er overtakelsesprotokoll signert og mottatt (ref.3A)?

Løse tråder og uoverensstemmelser vedrørende hva som skal fremlegges av dokumentasjon. kan både skape hodebry og utløse kostnader.

Selger

 

4 C)

  1. Er alle kontrakter oppsagt?
  2. Er oversikt over kontrakter som er oppsagt overført til kjøper?

Fjern usikkerhet for hva som ligger inne som leveranse i inneværende år. Gi kjøper oversikt over kontraktsforhold og kontaktpersoner, og dato for når kontrakt er oppsagt.

Selger