Kjøp av bygg

Når du skal erverve en bygning, er det nødvendig å etablere god oversikt over teknisk status, hvilke forutsetninger og begrensinger som gjelder, og ikke minst hvilke muligheter (og trusler) fremtiden kan by på. Vurder også muligheter og konsekvenser av planlagt eiendomsutvikling. Figur 1 under viser en tidslinje for ulike vurderinger og beslutninger underveis:

Figur1

Sjekklistene under er ikke uttømmende. Hver sak er unik, og fordrer ulike kontrollområder. Her er noen eksempler:

Ref.

Sjekkliste: Kjøp av bygg

Motivasjon

Ansvarlig fagområde

Regelverks-henvisninger

1A)

  • Antall personer bygget skal inneholde?
  • Persontall/antall husholdninger etc.
  1. Å sikre at planer er realiserbare.
  2. Å sikre at ikke kostnadsbildet som følger av planene senere, stanser prosessen.

Kjøper med innspill fra brannteknisk rådgiver

PBL§§ 12-1 - 12-15 og §§ 20-1 - 20-8

TEK10 § 11-2

1B)

  1. Omfatter planer for bygget endret bruk?
  2. Utløser planlagte endringer kostnader som raserer det økonomiske fundamentet i prosjektet?
  1. Å avdekke følgene av endring til høyere risikoklasse.
  2. Følgene av offentlig virksomhet, krav til universell utforming m.m. vil utløse strengere krav til byggverket.

Kjøper med innspill fra brannteknisk rådgiver

PBL§§ 12-1 - 12-15 og §§ 20-1 - 20-8

TEK10 § 11-2

2 A)

  1. Ligger planlagt bruk innenfor reguleringsplanen for eiendommen?
  2. Er det dimensjonert for brannenergi som dekker behovet?

Hvor enkel prosess er det å utvikle eiendommen?

Gjelder spesielt lager som ofte har for lave grenser.

Kjøper sjekker med kommunen.

PBL§§ 12-1 - 12-15 og §§ 20-1 - 20-8

TEK §11-6 og §11-7

2 B)

  1. Er dagens bruk og den branntekniske utformingen som angitt i branndokumentasjonen og tillatelsen fra kommunen?
  2. Om bygget er et særskilt brannobjekt, foreligger det tilsynsrapport fra brannvesenet?

Ulovlige forhold kan utløse TEK10-krav der utbedringen er søknads-pliktig, og altså medføre store konsekvenser.

Brannteknisk tilstands-analyse fra brann-rådgiver

 

2 C)

Er konstruksjoner, løsninger, materialer og installasjoner i orden?

Kjøper har undersøkelses-plikt, og kan ha redusert adgang til å klage dersom feil og mangler opplagt skulle vært kjent etter en normal undersøkelse.

  1. Avdekke omfanget av byggefeil og mangler.
  2. Redusere risiko for ukjente kostnader.

Due Dilligencerapport fra rådgivende brann-ingeniør.

 

3 A)

Kontroller innhold og omfang av dokumentasjonen mot beskrivelsen av dokumentasjon i kapittel 5.1, herunder:

  • Dokumentasjon av bygget
  • Branntetting
  • Brannprosjektering av ventilasjonsanlegg

Manglende dokumentasjon er kostbar å gjenskape. Mangler kan også skjule feil.

Kjøper

 

3 B)

  1. Kontroller innhold og omfang av dokumentasjonen mot beskrivelsen av dokumentasjon i kapittel 5.2 Dokumentasjon av installasjoner.
  2. Ta med krav til ESS-karakter på sprinkleranlegg og godkjent elkontroll uten avvik.
  3. Sjekk at det elektriske anlegget er i stand.

Manglende dokumentasjon er kostbar å gjenskape. Mangler kan også skjule feil.

Kjøper får ofte sprinkleranlegg med dårlig kvalitet uten å vite det

Kjøper får ofte elektriske anlegg med dårlig kvalitet uten å vite det.

Kjøper

 

3 C)

Foreligger avtaler som dekker nødvendige områder innen brannsikkerheten? Det kan være alt fra serviceavtale, avtaler med håndverkere, abonnement, alarmoverføring, kontrollavtaler, jevnlig kontroll av fagkyndig, leiekontrakter, fremleie.

  1. Er alle installasjoner vedlikeholdt og i orden?
  2. Er det kontrakter som må videreføres eller reforhandles?
  3. Fins det samordnings-avtale med alle leietakere?

Kjøper

FOB §5

4 A)

Er all dokumentasjon mottatt i henhold til oversikt fra selger?

Er digitale filer lesbare?

Filoverføring og manglende kompatibilitet er kilder til datatap. Sjekk at alle filer kan åpnes og leses, og lagre en kopi i nyeste format.

Kjøper

 

4 B)

Er all dokumentasjon mottatt i henhold til oversikt fra selger?

Er alle viktige permer og dokumenter skannet?

Skriftlig dokumentasjon er ofte omfattende, og en perm som blir borte, kan skape mye hodebry.

Kjøper

 

4 C)

  1. Er formelle krav til leveransen angitt i utkast til ny kontrakt?
  2. Er samordningsavtale og leietakers brannperm angitt i kontrakt?
  1. Eksisterende kontrakter er tidvis ikke dekkende for krav angitt i Forskrift om brannforebygging.
  2. Uklare ansvarsforhold gjør at ingen vil bære kostnadene.

Kjøper ev. i samråd med brannteknisk rådgiver

 

5 A)

  1. Er det vann i alle brannslangene?
  2. Er brannalarmanlegget i normal drift?
  3. Er sprinkleranlegget i drift?
  4. Er nød- og ledelysanlegg i normal drift?
  5. Er ventilasjonsanlegget i normal drift?
  1. For at sikkerheten skal være som forutsatt må alle anlegg som er i bygget være i normal drift.
  2. Dokumenter tilstand med kontrollrunde og bilder.

Kjøper

 

5 B)

  1. Er alle rømningsveier fri for rot og lagring?
  2. Er alle dører med betydning for rømning mulig å åpne uten bruk av nøkkel?
  3. r det enkelt å orientere seg ut av bygget fra alle områder?
  1. For at sikkerheten skal være som forutsatt, må alle rømningsveier ut fra bygget virke som forutsatt.
  2. Dokumenter tilstand med kontrollrunde og bilder.

Kjøper

 

5 C)

  1. Har alle virksomhetene gjennomført og overlevert risikoanalyse?
  2. Har kjøper utarbeidet enkel risikoanalyse?

For å avdekke om sikkerheten nå er tilstrekkelig ivaretatt, må det gjennomføres en enkel risikoanalyse, og ev. tiltak må planlegges og iverksettes

Kjøper og virksomhetenes brannvernkontakter

 

5 D)

  1. Er det etablert brannvernorganisasjon?
  2. Er det etablert instrukser og rutiner som dekker behovet

Planer og organisering for å evakuere bygget skal være på plass før bygget tas i bruk, eller snarest.

Kjøper (brannvern-leder) og virksom-hetenes brannvern-kontakter